Wenn Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, gehört Ihnen einerseits natürlich Ihre unmittelbare Wohnung. Andererseits aber auch zwingend ein bestimmter Anteil am gesamten Grundstück bzw. am gesamten Gebäude, ob Sie wollen oder nicht.
Ihre eigene Wohnung ist dann Ihr Sondereigentum, alles andere an Grundstück und Gebäude, außer den Wohnungen Ihrer Miteigentümer, gehört zum Gemeinschaftseigentum.
Das klingt unkomplizierter als es ist, denn teilweise kommt es sehr genau darauf an, ob es sich um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt, und nicht immer liegt die Zuordnung zu einer der beiden Varianten absolut auf der Hand.
Ob es sich zum Beispiel bei den Fenstern in Ihrer Wohnung oder der Gegensprechanlage am Eingang um Ihr Sondereigentum oder um Gemeinschaftseigentum handelt, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungsvereinbarung Ihrer Hausgemeinschaft.
Sondereigentum
Zum Sondereigentum gehören die Wohnungen, die in sich abgeschlossen sind. Dafür ist zwingende Voraussetzung, dass in diesen Räumen die Führung eines Haushalts möglich ist, also mit Küche oder Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Diese Wohnung muss baulich vollkommen von fremden Räumen oder Wohnungen getrennt sein. Es können zusätzliche verschließbare Räume außerhalb der Wohnung dazu gehören, wie Keller, Dachboden oder Garagen und dauerhaft markierte Stellplätze.
Ihr genauer Anteil wird dabei in Bruchteilen festgelegt, also in 100-stel, 1000-stel oder 10.000-stel. Die Berechnung folgt dabei üblicherweise dem Verhältnis der Wohnfläche Ihrer Wohnung zu der Gesamtwohnfläche.
Was zur Wohnung gehört ist normaler Weise durch die Eintragung im Grundbuch klargestellt.
Außerdem können Vereinbarungen nach § 5 Abs. 4 WEG aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.
Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen, § 1 Abs. 5 WEG.
Außerdem gehören dazu die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind und die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen, § 5 Abs. 2 WEG.
Zusätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 3 WEG vereinbaren, dass auch weitere Bestandteile, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum Gemeinschaftseigentum gemacht werden.
Hier haben wir für Sie eine alphabetische Übersicht aus der Rechtsprechung, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.